Liniștea dinaintea furtunii în imobiliare

Au trecut ceva ani de la ultima bulă imobiliară (termenul nu-mi aparține) și deja cântă trompetele anunțând noi mari crize. În general crizele, de orice natură ar fi ele, au un caracter obiectiv, însă opinia mea personală este că în ultimii 300 de ani, acest caracter obiectiv s-a tot diminuat în favoarea unui puternic curent persuasiv.

În primul rând educația economică influențează deciziile majore de a investi sau de a achiziționa pentru necesitățile curente, una sau mai multe locuințe. Lecția trecutului este utilă dar în secolul XXI este nevoie de o viziune mult mai largă, care să includă mult mai mulți factori în analiza dinaintea deciziei de achiziționare. Economia actuală este mult mai dinamică, schimbările climatice neașteptate fac ca învestițiile în imobiliare sa fie din ce în ce mai riscante, în sensul devalorizării rapide.

Motorul care împinge înainte domeniul imobiliarelor este necesitatea ciclică atribuită trecerii timpului și divizarea celulară a economiei dar și a familiei. Astăzi se pune un accent major pe intreprinderile mici și mijlocii, pe diversitate și antreprenoriat, pe creativitate și brand personal, pe originalitate și cultură organizațională. Toate acestea cer spațiu de prezentare, afirmare, creare sau creștere. Prin urmare, conceptele sunt preluate până la nivelul vieții personale. Astăzi fiecare copil cere să aibă propria cameră în care să-și exprime propria personalitate.

În concluzie, trendul actual conduce la o cerere constantă de locuințe. Astfel este alimentat sistemul și asigurată funcționarea și pe vremuri de criză. Prin urmare, prețul locuințelor nu va scădea, jucătorii în domeniu au și ei propriile interese și obiective de creștere. Din moment ce locuințele nu mai sunt construite de-a lungul câtorva generații, perioadele de scădere a prețurilor nu reprezintă decât super oferte de o zi.

Astăzi, locuința și mașina reprezintă pe lângă îmbrăcăminte, elemente de exprimare a personalității, a unui statut social, a unui mod de viață. Datorită valorii ridicate ale acestor accesorii, indiferent de trendul la modă sau de indicatorii personali de profitabilitate, astfel de decizii trebuiesc finanțate. Cu cât obții banii mai ușor pentru ați finanța o astfel de exprimare cu atât mai mult te vei îndrepta spre ofertele care depășesc bugetul inițial. Băncile nu fac decât să influențeze efectul multiplicator, iar după eșecul de la ultima criză, participă oarecum controlat la crearea unei noi bule.

Pe plan local nu se văd efectele factorilor descriși mai sus, caracterul speculativ rămâne primordial pe piața locuințelor, se construiește cantitativ și calitativ cât se poate vinde cu un profit maxim, micii antreprenori în construcția de locuințe au fost eliminați sau subcontractați. Prețul locuințelor este greu de justificat, iar orice analiză pertinentă îl desființează, rămânând în continuare argumentat pe baza cererii și ofertei. Însă cererea și oferta este mai degrabă multiplexată. Există o cerere pentru locuințe ieftine și decente care nu pare să-se regăsească în oferta de locuințe mult mai scumpe pentru ce oferă.

Pandemia COVID este factorul surpriză în această analiză pentru că introduce un nou trend: munca de la distanță. Care poate fi realizată și din propria locuință, iar pentru un confort mărit un spațiu dedicat acestui scop nu face decât să crească cererea sau necesitatea unei locuințe mai mari. Evident că și alte piețe din imobiliare beneficiază de aportul pandemic, dar pe mine mă interesează piața locuințelor. S-a dat startul creativității nelimitate. Crearea de locuințe multifuncționale, care să asigure comfort pentru lucrul la domiciliu, o atmosferă degajată pentru creativitate maximă dar și condiții suficiente pentru conviețuirea în cadrul unei familii care să sprijine diversitatea de  opinii și personalitatea unică a fiecărui membru.

Inteligența artificială (acum se denumește AI orice automatizare oricât de mică) va fi scumpă dar va fi introdusă în toate noile locuințe, în mod treptat odată cu noile modele de electro-casnice ori unelte sau amenajări. Locatarii vor avea sentimentul că prețul ridicat pentru locuință este oarecum justificat.

Acceptarea tranzacțiilor complexe, cu diverse forme de schimburi și tipuri de monede, înregistrarea locuințelor în funcție de taxe și impozite, pe zone și specific, vor influența în sensul creșterii prețurilor locuințelor, doar numărul mic al tranzacțiilor și lipsa de transparență vor face această creștere să nu iasă în evidență.

Corupția, concurența neloială, planurile nejustificate de dezvoltare strategică și puseurile de avânt economic vor influența cererea de locuințe doar în anumite zone urbane, centre locale economice care pentru o perioadă scurtă de timp vor părea favorizate de investițiile de tot felul. În arealul Galați-Brăila construcția podului peste Dunăre este argumentul pentru o creștere a prețurilor pe o rază de 50 de KM.

Stabilitatea de orice fel, inclusiv cea economică, este un mit, dar care prinde la populația locală care nu are un apetit pronunțat pentru migrare. O ușoară modificare comportamentală este datorată celor tineri ca vârstă dar și a celor tineri ca spirit, mai înclinați să se rupă de rădăcinile locale și să urmeze un destin propriu pe alte meleaguri. Această migrare nu face decât să creeze senzația că piața locuințelor este în continuă mișcare și creștere când de fapt este un ciclu static care nu justifică o valoare adăugată.

Pe ansamblu, piața locuințelor, vine cu o cerere diversificată dar se lovește de o ofertă care nu satisface cererea în nici unul din aspectele relevante dar are prețuri ridicate pentru ceea ce oferă. Orice persoană care își dorește o nouă locuință pleacă de la un nivel ridicat al așteptărilor și in final trebuie să se mulțumească cu ce găsește pe piață. Pentru moment, liniștea și calmul pe piața locuințelor, creșterea constantă, inclusiv a indicatorilor economici, nu prevestește cu certitudine o furtună, dar după cum știm furtuna este iscată de o schimbare bruscă a factorilor și un dezechilibru major între acești factori.

Pe termen lung ne putem aștepta la orice, furtună sau uragan, iar pe termen scurt doar la tranzacții speculative, dictate de necesități urgente sau strategice. Piața locală de locuințe va fi marcată de stagnare dar cu prețuri crescătoare. Tranzacțiile reale vor fi puține, pe fondul scoaterii la vânzare a unor locuințe noi realizate în pandemie va crește și prețul locuințelor vechi.

Modificările legislative vin în sensul restrângerii condițiilor relaxate în care s-a construit până acum iar construcția de locuințe în regie proprie nu este susținută la nici un nivel administrativ.

Și toate acestea pentru că îmi doresc ceva, dar care pare mai degrabă un vis decât un proiect de viitor.

Photo by Eduardo Galvani from FreeImages

Hits: 4